종합부동산세 계산 방법, 세율과 공제금액 확인하기

종합부동산세 계산 은 매년 6월 1일 과세기준일 현재 보유한 주택과 토지의 공시가격 합계가 유형별 공제금액을 초과할 때, 그 초과분에 세율을 적용해서 구합니다. 공제금액과 세율 구간을 모르면 예상 세액을 가늠하기 어렵기 때문에 계산 순서부터 정리해 두는 것이 좋습니다.

종합부동산세 계산 전에 알아야 할 과세대상과 공제금액

종합부동산세는 재산세 과세대상인 주택과 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 뒤, 그 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는 경우 초과분에 대해 부과됩니다. 먼저 각 시·군·구에서 관내 부동산에 재산세를 부과하고, 이후 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해 주소지 관할 세무서가 종합부동산세를 부과하는 2단계 구조입니다. 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 그날 현재 보유하고 있는 재산이 기준이 됩니다. 과세기준일 당시 명의를 누가 가지고 있는지에 따라 납세의무자가 정해지기 때문에 연말에 명의를 변경할 계획이 있다면 6월 1일 이전에 끝내야 그해 세금 부담 주체가 달라집니다.

유형별 공제금액은 주택이 9억원, 1세대1주택자는 12억원이며 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원입니다. 2021년 귀속분부터 법인이 보유한 주택분에는 기본공제가 배제되므로 법인 명의 주택은 공제금액 없이 전액이 과세표준 산정에 포함될 수 있습니다. 공제금액을 넘지 않으면 종합부동산세 납부의무 자체가 발생하지 않습니다. 공제금액은 인별로 적용되므로 부부가 공동명의로 주택을 보유하면 각자 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 공제금액 초과 여부를 따로 판단하게 됩니다.

종합부동산세 계산 순서: 과세표준부터 세액공제까지

계산은 공시가격 합계액에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 여기에 세율을 적용해 산출세액을 계산하는 순서로 진행됩니다. 공정시장가액비율은 매년 시행령으로 정해지는 값이므로 정확한 비율은 국세청이나 기획재정부 발표를 그해 기준으로 다시 확인해야 합니다. 과세표준에 세율을 곱한 뒤 구간별 누진공제액을 빼면 산출세액이 나옵니다. 재산세와 종합부동산세는 같은 부동산에 이중으로 부과되는 구조처럼 보이지만, 재산세로 이미 낸 세액 상당액을 종합부동산세 산출세액에서 공제해 실질적인 이중과세를 막고 있습니다.

1세대1주택자는 산출세액에서 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 추가로 받을 수 있고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 공제받는 경우도 있습니다. 또한 같은 부동산에 이미 낸 재산세 상당액은 종합부동산세 산출세액에서 공제해 이중과세를 조정합니다. 임대주택이나 미분양주택 등 일정 요건을 갖춘 주택은 합산배제 신고를 하면 처음부터 과세표준 계산에서 제외될 수 있습니다. 세액공제를 받으려면 신고 또는 홈택스 입력 단계에서 보유기간과 연령 요건을 충족하는지 스스로 확인해야 하며, 요건을 잘못 적용하면 나중에 경정 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

종합부동산세 세율표로 보는 주택분과 토지분

개인이 보유한 주택은 2주택 이하와 3주택 이상 여부에 따라 세율 구간이 달라지며, 과세표준 3억원 이하 구간에서는 두 경우 모두 0.5%로 같지만 과세표준이 커질수록 3주택 이상 쪽 세율이 더 가파르게 올라갑니다. 종합합산토지는 15억원 이하 1.0%, 45억원 이하 2.0%, 45억원 초과 3.0%의 3단계 구조를 적용합니다. 별도합산토지는 200억원 이하 0.5%, 400억원 이하 0.6%, 400억원 초과 0.7% 구간으로 나뉘어 종합합산토지보다 낮은 세율 구조를 가지고 있습니다.

법인이 보유한 주택은 개인과 달리 기본공제가 배제되고 세율도 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일 세율이 적용되는 등 개인과 계산 방식이 다릅니다. 보유 주택 수와 법인 여부에 따라 적용 세율표가 완전히 달라지므로, 본인에게 맞는 표를 먼저 확인한 뒤 계산을 시작하는 것이 실수를 줄이는 방법입니다. 같은 공시가격이라도 보유 형태(개인 또는 법인)와 주택 수에 따라 최종 세액 차이가 크게 벌어질 수 있으므로, 명의를 분산하거나 법인으로 보유하는 선택이 세액에 미치는 영향을 미리 따져보는 것이 바람직합니다.

1세대1주택자 세액공제와 종합부동산세 계산 예시

1세대1주택자는 만 60세 이상이면 연령에 따라 20%에서 최대 40%까지 고령자 세액공제를 받을 수 있고, 5년 이상 보유했다면 보유기간에 따라 20%에서 최대 50%까지 장기보유 세액공제를 중복 적용받을 수 있습니다. 다만 두 공제를 합산한 한도는 80%로 제한되어 있어 아무리 고령이고 장기 보유했더라도 산출세액이 전액 면제되지는 않습니다. 공제율은 연령과 보유기간 구간별로 세분화되어 있어 생일이 속한 연도나 취득 시점에 따라 적용되는 구간이 달라질 수 있습니다.

구체적인 공시가격과 세대 구성, 보유기간, 공정시장가액비율을 모두 입력해야 정확한 세액이 나오기 때문에 이 글에서 특정 금액을 단정해서 안내하지는 않습니다. 정확한 예상 세액은 홈택스 간이세액계산(모의계산) 메뉴에서 본인의 공시가격과 조정대상지역 여부를 입력해 확인하는 방법이 가장 정확합니다. 모의계산 결과는 참고용이며 실제 고지되는 세액과 차이가 있을 수 있으므로, 금액이 크다면 세무 전문가나 관할 세무서 상담을 함께 받아보는 것도 방법입니다.

종합부동산세 계산 전 확인할 체크리스트

계산을 시작하기 전에 아래 항목을 먼저 점검하면 예상 세액과 실제 고지 세액의 차이를 줄일 수 있습니다.

• 과세기준일(6월 1일) 현재 보유 중인 주택·토지 현황
• 1세대1주택자 여부와 공동명의 적용 여부
• 합산배제 신고 대상인 임대주택·사원용 주택 여부
• 홈택스 간이세액계산으로 예상 세액 확인
• 고지서 수령 후 12월 자진신고 여부 결정

종합부동산세 계산 FAQ

종합부동산세는 누가 내나요?

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택이나 토지의 공시가격 합계가 유형별 공제금액을 초과하는 사람이 납세의무자입니다. 개인과 법인 모두 대상이 될 수 있습니다.

1세대1주택자 공제금액은 얼마인가요?

1세대1주택자는 공시가격 12억원까지 공제받고, 그 외 개인은 9억원까지 공제받습니다. 구체적인 적용 요건은 국세청 안내에서 확인해야 합니다.

종합부동산세 납부는 언제 하나요?

통상 매년 12월에 고지서가 발송되며 자진신고·납부도 가능합니다. 정확한 납부기한은 해당 연도 국세청 보도자료에서 확인하는 것이 안전합니다. 홈택스 마이페이지나 손택스 앱에서도 고지 내역과 납부 상태를 확인할 수 있습니다.

종부세 계산이 복잡한데 어디서 확인하나요?

홈택스 간이세액계산(모의계산) 메뉴에서 공시가격과 조정대상지역 여부를 입력하면 예상 세액을 계산해볼 수 있습니다.

합산배제 신고는 무엇인가요?

임대주택, 미분양주택 등 일정 요건을 갖춘 주택은 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 하면 종합부동산세 과세대상에서 제외될 수 있습니다. 합산배제 신고를 하지 않으면 임대주택 요건을 갖췄더라도 자동으로 제외되지 않으니 매년 신고 기간을 놓치지 않아야 합니다.

공식 자료

• 국세청 종합부동산세 세율
• 국세청 종합부동산세 개요
• 홈택스 종합부동산세 간이세액계산

※ 제도와 수수료, 기한은 변경될 수 있습니다. 신청 전 운영기관의 최신 안내를 기준으로 최종 확인하세요.