전세계약 갱신청구권 거절사유, 행사방법과 손해배상 총정리

2026년 9월 24일 읽는 시간 약 5분

전세 계약 만기가 다가오는데 집주인이 “다른 세입자를 받겠다”거나 “내가 들어와 살겠다”고 하면, 세입자 입장에서는 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지, 이게 정당한 거절인지 헷갈리기 마련입니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신을 요구할 권리를 주면서도, 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 예외 사유도 함께 정해두고 있습니다. 오늘은 전세계약 갱신청구권의 행사방법과 임대인이 거절할 수 있는 사유, 부당하게 거절당했을 때 받을 수 있는 손해배상까지 정리해드립니다.

계약갱신청구권이란

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으며, 이 권리는 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보며, 갱신된 임대차는 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주됩니다. 다만 차임(월세)과 보증금은 법에서 정한 범위(직전 계약액의 5% 이내) 안에서 증감할 수 있습니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유

법에서 정한 예외 사유에 해당하면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

임차인이 2기(2개월)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(재임대)한 경우
임차인이 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이 중 실무에서 가장 분쟁이 많은 사유가 바로 ‘임대인 실거주’입니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 실제로는 살지 않거나 곧바로 매도하는 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

부당한 실거주 거절 시 손해배상

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대한 경우 임대인은 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 다음 중 가장 큰 금액으로 산정됩니다.

갱신거절 당시 환산월차임(전세보증금을 월세로 환산한 금액 포함)의 3개월분
임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분
갱신거절로 인해 임차인이 실제로 입은 손해액

다만 실무상으로는 ‘실거주하다가 사정이 생겨 매도한 경우’까지 곧바로 손해배상 책임을 인정할지에 대해 법원 판단이 엇갈리는 경우가 있어, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q. 갱신청구권을 이미 한 번 썼는데 또 쓸 수 있나요?

아니요, 갱신청구권은 임차인 1인당 1회만 행사할 수 있습니다. 이미 갱신을 한 번 했다면 이후 계약 종료 시점에는 임대인과 재계약을 새로 협의해야 합니다.

Q. 갱신 요구는 어떻게 해야 하나요?

구두로도 가능하지만, 나중에 분쟁이 생겼을 때를 대비해 문자메시지나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 갱신 요구 의사를 전달하는 것이 안전합니다.

Q. 집주인이 실거주한다고 해서 나갔는데, 확인할 방법이 있나요?

전입세대열람이나 등기부등본 확인을 통해 실제 임대인이 전입했는지, 소유권이 유지되고 있는지 확인할 수 있습니다. 의심되는 정황이 있다면 임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 통해 대응 방법을 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 임대인과 직접 협의가 어려우면 어디에 도움을 요청하나요?

대한법률구조공단이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료로 분쟁 조정을 신청할 수 있으며, 법률 상담도 함께 받을 수 있습니다.

마무리

전세계약 갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 권리지만, 법에서 정한 예외 사유가 있다는 점도 함께 알아두어야 합니다. 특히 임대인의 실거주를 이유로 갱신을 거절당했다면, 이후 실제로 거주하는지 지켜보고 부당하게 제3자에게 임대되는 경우 손해배상을 청구할 수 있다는 점을 기억해두시길 바랍니다.

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