양도세 계산 방법, 양도차익 장기보유특별공제 세율 순서

양도세 계산 은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼는 데서 시작해 공제와 세율 적용 순서로 이어집니다. 순서를 틀리면 세액이 크게 달라지므로 단계별 구조와 최신 세율표를 먼저 확인하세요.

양도세 계산 순서

양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제를 적용해 양도소득금액을 만든 뒤 기본공제 250만원을 빼 과세표준을 계산합니다. 여기에 세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 산출세액이 됩니다.

필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출이 포함될 수 있으나 증빙이 있어야 인정됩니다. 지방소득세는 산출세액의 10%가 별도로 부과됩니다.

양도세 기본세율표

국세청이 안내하는 2023년 이후 양도소득세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지입니다. 보유기간이 짧거나 다주택·비사업용 토지 등은 별도 세율이 적용될 수 있습니다.

양도세 계산 예시: 과세표준 1억원

과세표준이 1억원이면 8,800만원 초과 1.5억원 이하 구간의 35% 세율과 누진공제 1,544만원이 적용되어 산출세액은 1억원×35%−1,544만원=1,956만원입니다. 여기에 지방소득세 10%인 약 195만원이 더해져 부담은 약 2,151만원 수준입니다.

단순 계산이므로 장기보유특별공제와 기본공제를 반영해 과세표준을 먼저 정확히 구해야 합니다. 같은 양도차익이라도 보유기간과 거주기간에 따라 공제 금액이 크게 달라집니다.

1세대 1주택 고가주택 양도세 계산 예시

국세청 예시는 15억원에 팔고 취득가액이 8억원, 필요경비 3천만원이며 보유기간 중 10년 이상 거주한 경우입니다. 전체 양도차익은 15억원−8억원−3천만원=6억 7천만원이고 12억원을 초과하는 비율(3억원/15억원)만큼만 과세하므로 과세대상 양도차익은 1억 3천 4백만원입니다.

장기보유특별공제는 (6억 7천만원×80%)×(3억원/15억원)=1억 7백 2십만원이고 과세대상 양도소득금액은 2천 6백 8십만원이 됩니다. 이처럼 12억원 초과분만 안분해 과세하고 공제도 같은 비율로 줄입니다.

다주택자 중과와 양도세 계산 주의

2026년 5월 10일 이후 양도하는 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 가산될 수 있고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 중과 대상인지 먼저 확인한 뒤 계산해야 합니다.

홈택스 모의계산의 양도소득세 비과세·중과세 자가진단을 활용하면 대략적인 판정을 할 수 있습니다. 2026년 8월 세제개편안의 중과 완화는 국회 의결 전이므로 현재 법령 기준으로 계산하고 확정되면 다시 확인하세요.

• 양도가액과 취득가액 증빙
• 필요경비 영수증
• 보유·거주기간과 공제율
• 주택 수와 조정대상지역 여부
• 지방소득세 10% 별도 부담

양도세 계산 FAQ

양도세는 어떤 순서로 계산하나요?

양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 빼 과세표준을 구하고 세율과 누진공제를 적용합니다.

양도세 기본세율은 몇 퍼센트인가요?

6%부터 45%까지 8단계 초과누진세율입니다.

지방소득세는 얼마인가요?

산출세액의 10%가 별도로 부과됩니다.

12억원 넘는 집은 전부 과세되나요?

12억원 초과분 비율만큼만 과세표준 계산에 반영합니다.

다주택 중과가 있나요?

2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택 양도분부터 중과가 적용될 수 있습니다.

공식 자료

• 국세청 양도소득세 세율
• 국세청 고가주택 양도소득금액 계산
• 홈택스

※ 세법과 제도는 개정될 수 있습니다. 신고·납부 전 국세청 등 운영기관의 최신 안내를 기준으로 최종 판단하세요. 개별 사안은 세무서(국세상담 126)나 세무 전문가와 확인하시기 바랍니다.