아파트 하자보수 책임기간과 청구절차, 시공사가 외면할 때 대처법

2026년 10월 2일 읽는 시간 약 7분

입주한 지 얼마 안 된 아파트인데 벽에 금이 가거나 창문이 잘 안 닫히는 하자를 발견했다면, 어디까지 무상으로 고쳐줘야 하는지 헷갈리기 마련입니다. 공동주택관리법은 공사 부위별로 하자보수 책임기간을 세분화해 두고 있고, 시공사가 보수를 미루거나 외면할 때 입주자가 활용할 수 있는 공식 분쟁조정 절차도 마련돼 있습니다. 이번 글에서는 하자보수 책임기간부터 청구 절차, 분쟁조정위원회 신청 방법까지 실제로 도움이 되는 정보만 정리했습니다.

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하자보수 책임기간, 공사 부위별로 다릅니다

공동주택관리법령상 하자보수 담보책임기간은 공사 부위의 중요도와 내구성에 따라 2년부터 10년까지 차등 적용됩니다. 담보책임기간의 기산일은 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사(사용승인)를 받은 날부터입니다.

담보책임기간	대상 공사
10년	내력구조부, 지반공사
5년	대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사
3년	급·배수, 난방·냉방·환기, 가스설비, 목공사, 창호공사, 전기·전력설비, 소방시설, 단열공사 등
2년	미장, 도장, 도배, 타일, 석공사(내부), 주방기구, 가전제품 등 마감공사

즉 입주 직후 발견한 도배나 타일 하자는 2년 안에, 건물 뼈대와 관련된 심각한 하자는 최장 10년까지 시공사에 무상 보수를 요구할 수 있습니다. 다만 책임기간이 지나면 원칙적으로 무상 보수 청구가 어려워지므로, 입주 초기에 전체 부위를 꼼꼼히 점검해 두는 것이 중요합니다.

하자보수 청구는 누가, 어떻게 할 수 있나요

하자 발생 부위가 전유부분(내 집 내부)인지 공용부분(복도, 옥상, 주차장 등)인지에 따라 청구권자가 다릅니다.

☐ 전유부분 하자 → 입주자(또는 공공임대주택 임차인)가 직접 청구
☐ 공용부분 하자 → 입주자대표회의, 관리주체(관리사무소장), 관리단이 청구

청구 절차는 다음 순서로 진행됩니다.

하자 발생 부위를 사진과 설명자료로 기록
사업주체(시공사)에 서면으로 하자보수 청구 통지
사업주체는 통지를 받은 날로부터 보수 일정을 조율하고 보수 진행
합의가 이뤄지지 않거나 시공사가 보수를 거부·지연하면 하자심사·분쟁조정위원회에 조정 신청

시공사가 외면할 때, 하자심사·분쟁조정위원회를 이용하세요

국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회(사무국은 국토안전관리원이 운영)는 입주자와 시공사 간 하자 분쟁을 공식적으로 심사·조정해주는 기구입니다. 조정이 성립되면 재판상 화해와 동일한 효력이 있어, 소송보다 빠르고 비용 부담이 적은 해결 방법입니다.

하자심사분쟁조정위원회 신청 바로가기

신청 시 필요한 서류

☐ 당사자 간 교섭경위서 1부
☐ 하자발생사실을 증명하는 컬러 사진 및 설명자료 1부
☐ 신청인 신분증 사본
☐ (입주자대표회의가 신청하는 경우) 구성 신고 증명서 1부

처리 절차와 기간

접수 후 피신청인(시공사)에게 10일 이내 답변을 요청하고, 필요시 사실조사·감정을 거쳐 조정안을 제시합니다. 처리기간은 전유부분 60일, 공용부분 90일이며 각 1회 30일까지 연장될 수 있습니다(감정·보정 기간은 제외). 조정이 성립되면 조정서가 교부되고, 이는 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다.

하자보수보증금, 시공사가 부도나도 안심할 수 있나요

사업주체(시공사)는 담보책임기간 동안 하자보수보증금을 예치해야 하는 의무가 있습니다(국가, 지자체, LH, 지방공사가 사업주체인 경우는 제외). 이는 시공사가 하자보수를 이행하지 않거나 부도 등으로 보수가 불가능한 경우, 이 보증금을 활용해 하자심사·분쟁조정위원회의 판정에 따른 보수비용이나 손해배상에 쓰일 수 있도록 하는 안전장치입니다. 정확한 보증금 비율과 기준금액은 공사 종류별로 다르므로, 세부 사항은 국토교통부 고시를 통해 확인하는 것이 정확합니다.

하자 발견 즉시 해야 할 3가지 행동

하자를 발견했을 때 당황하지 말고 다음 순서로 대응하면 이후 분쟁에서도 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다.

☐ 하자 부위를 여러 각도에서 사진·동영상으로 촬영하고 발견 날짜를 기록
☐ 관리사무소 또는 입주자대표회의에 공용부분 여부를 확인하고 접수
☐ 시공사에 서면(문자, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방식)으로 공식 통지

특히 구두로만 요청하면 나중에 “그런 요청을 받은 적이 없다”는 식으로 책임을 회피하는 경우가 있으므로, 통지 방식은 반드시 기록이 남는 형태를 선택해야 합니다. 또한 아파트뿐 아니라 오피스텔, 다세대주택 등 집합건물도 집합건물법에 따라 유사한 하자보수 책임 규정이 적용되므로, 건물 유형에 따라 적용 법령이 다를 수 있다는 점도 참고해야 합니다.

관리사무소를 통한 공용부분 하자 처리, 이렇게 진행됩니다

복도, 계단, 주차장, 승강기, 옥상 방수 등 공용부분 하자는 개별 입주자가 직접 시공사에 청구하기보다 관리사무소나 입주자대표회의를 통해 집단적으로 처리하는 것이 일반적입니다. 관리사무소는 접수된 하자를 목록화해 시공사 측과 정기적으로 협의하며, 보수가 지연될 경우 입주자대표회의 명의로 공식 분쟁조정을 신청하게 됩니다. 입주민 개인이 공용부분 하자를 발견했다면, 관리사무소에 먼저 신고해 전체 목록에 포함시키는 것이 개별 대응보다 효율적입니다.