2026년 종합부동산세 개편안, 무엇이 달라졌을까

종부세, 왜 다시 화제일까

매년 이맘때면 “내 세금은 얼마나 오르나” 하는 걱정이 커지는 분들이 많습니다. 2026년 세법개정안에 종합부동산세(종부세) 관련 내용이 포함되면서, 특히 은퇴를 앞두고 있거나 실거주 주택 1채를 오래 보유해온 분들 사이에서 관심이 높습니다. 다만 이번 개편은 발표 시점(2026년)과 실제 적용 시점이 다른 항목이 많아, 헷갈리기 쉬운 부분부터 정리해드립니다.

1주택자 기본공제, 12억 원에서 갈립니다

가장 눈에 띄는 변화는 1세대 1주택자의 기본공제 방식입니다.

• 실거주 1주택자: 기본공제가 12억 원에서 14억 원(공시가격 기준, 시가로는 약 20억 원 수준)으로 상향되는 것으로 알려져 있습니다.
• 비거주(별장·투자 목적 등) 1주택자: 오히려 기본공제가 9억 원으로 낮아지는 것으로 안내되고 있습니다.

즉 같은 ‘1주택자’라도 실제로 거주하고 있는지 여부에 따라 공제 금액이 크게 갈리는 구조로 바뀐다는 점을 눈여겨봐야 합니다.

다주택자는 공제가 더 촘촘해집니다

다주택자의 기본공제도 손질됩니다. 기존에는 일괄 9억 원이 적용됐다면, 개편안에서는 4억 원에 거주 주택 비중에 따라 최대 5억 원을 더하는 방식으로 세분화되는 것으로 전해집니다. 보유 주택 중 실제 거주 비중이 낮을수록 공제 혜택도 줄어드는 구조로 이해하시면 됩니다.

공정시장가액비율, 단계적으로 오릅니다

세금 계산의 기준이 되는 공정시장가액비율도 조정됩니다.

• 현행 60% 수준에서 2027년까지 70%로 오르고
• 2028년부터는 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자에 한해 80%까지 인상되는 것으로 알려져 있습니다.

공정시장가액비율이 오르면 같은 공시가격이라도 실제 과세표준이 커지기 때문에, 다주택자·고가주택 보유자일수록 체감 세부담이 커질 수 있는 것으로 보입니다.

세율 체계, 2028년부터 ‘주택 수’에서 ‘가액’ 기준으로

지금까지는 보유 주택 수(1주택·2주택·3주택 이상)에 따라 세율 구간이 갈렸다면, 2028년부터는 주택 수 기준이 폐지되고 주택 가액 기준(0.5~5.0%대)으로 세율 체계가 일원화되는 것으로 안내되고 있습니다. 과세표준 6억~12억 원 구간의 세율은 1.0%에서 1.3%로 오르는 것으로 확인됩니다.

적용 시점을 헷갈리지 마세요

이번 개편에서 가장 중요한 부분은 ‘언제부터 적용되는가’입니다.

• 종부세 관련 변경사항 다수는 2027년 6월 1일 기준 과세분부터 적용되는 것으로 알려져 있습니다 (종부세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 과세).
• 공정시장가액비율 80% 적용과 세율 체계 완전 일원화는 2028년부터 시행되는 것으로 안내됩니다.
• 함께 발표된 양도소득세 다주택자 중과 완화(2주택 중과세율 20%p→5%p, 3주택 이상 30%p→10%p 등 한시 인하)는 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 적용되는 것으로 전해집니다.

즉 “2026년에 발표된 내용”이지만 실제 세부담 변화는 2027~2028년에 걸쳐 순차적으로 나타나는 구조입니다. 당장 올해 종부세 고지서가 이 내용대로 바뀌는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

정리하면

세부적인 시행령·시행 시기는 국회 논의 과정에서 조정될 수 있으므로, 실제 납부 시점이 가까워지면 국세청·기획재정부 공식 발표를 다시 한번 확인하시는 것이 안전합니다.

실거주 1주택자는 공제 확대(12억→14억)로 세부담이 다소 줄어들 가능성이 있는 것으로 보입니다.

비거주 1주택자·다주택자는 공제 축소와 공정시장가액비율 인상이 겹치면서 세부담이 늘어날 가능성이 있는 것으로 예상됩니다.