전세사기 피해자 지원제도, 결정 신청부터 우선매수권까지 총정리

전세보증금을 돌려받지 못한 채 집이 경매에 넘어갔다는 통지를 받으면 무엇부터 해야 할지 막막합니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 피해자로 결정되면 경·공매 유예, 우선매수권, 금융·세제 지원까지 패키지로 받을 수 있습니다. 2026년 최신 법령과 국토교통부 발표 자료를 바탕으로 신청 요건과 절차를 정리했습니다.

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전세사기피해자 결정, 누가 어디에 신청하나

전세사기피해자 결정은 임차주택 소재지를 관할하는 특별시장·광역시장·도지사 등 시·도지사에게 신청합니다. 신청을 받은 시·도는 사실조사를 거쳐 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 안건을 올리고, 위원회가 요건 충족 여부를 심의·의결합니다. 위원회 의결을 거쳐 국토부 장관이 피해자 등으로 결정·통지하는 구조입니다. 방문 접수가 원칙이지만 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)을 통한 온라인 접수도 가능합니다.

피해자 결정 4가지 요건

특별법 제3조에 따른 요건은 다음과 같습니다.

• 대항요건과 확정일자: 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상 확정일자를 갖추어야 합니다. 임차권등기를 마친 경우도 포함됩니다.
• 보증금 규모: 임차보증금이 5억원 이하여야 합니다(위원회가 지역 여건을 고려해 2억원 범위 내에서 상향 가능).
• 다수 피해 발생 또는 우려: 임대인의 파산·경매·공매, 수사 개시, 보증금 미반환 의도가 의심되는 정황 등으로 다수의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 우려가 있어야 합니다.
• 보증금 미반환: 요건을 일부만 갖춘 경우 ‘피해자’가 아닌 ‘피해자등’으로 분류돼 일부 지원만 받게 됩니다.

결정 시 받을 수 있는 지원 내용

피해자로 결정되면 상황에 맞춰 다양한 지원을 받을 수 있습니다.

• 우선매수권 행사: 거주 중인 주택이 경·공매될 경우 우선매수할 수 있는 권한이 주어집니다.
• 구입자금 대출 지원: 낙찰가 100% 범위에서 디딤돌대출(금리 1.85~2.7%, 최장 30년, 최대 4억원)이나 보금자리론(금리 2.95~3.25%, 최장 50년, 최대 4억원) 등 저리 대출을 이용할 수 있습니다.
• 우선매수권 양도를 통한 공공임대 거주: 우선매수권을 LH 등 공공주택사업자에게 양도하면 낙찰 후 공공임대로 최장 20년까지 거주할 수 있습니다.
• 경·공매 유예·중지: 매각기일 전까지 관할 지방법원에 경매 유예 신청서를 제출해 직접 신청할 수 있습니다.
• 조세채권 안분: 임대인의 전체 세금 체납액 중 해당 주택의 세금체납액만 분리해 환수하도록 지원합니다.
• 긴급복지: 생계비, 의료비, 주거비 등을 지자체 현장확인 후 지원받을 수 있습니다.

신청 서류와 절차

신청서와 함께 임대차계약서 사본, 주민등록표 등본·초본, 임차주택 등기사항전부증명서, 경매·공매 진행 사실 확인 자료, 보증금 미반환 사실을 뒷받침하는 자료(내용증명, 임차권등기명령 결정문 등)를 준비합니다. 확정일자나 전입신고 자료가 빠지면 대항요건 입증이 어려워지므로 서류 단계에서부터 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다. 신청 절차는 시·도 접수 → 사실조사 → 위원회 심의·의결 → 국토부 결정·통지 순서로 진행됩니다.

탈락하면 끝이 아니다, 이의신청 30일

피해자 결정에서 탈락(불인정)해도 끝이 아닙니다. 특별법 제15조에 따라 결정 통지를 받은 임차인은 통지받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있습니다. 탈락 사유는 대체로 대항요건·확정일자 미비, 보증금 기준액 초과, 다수 피해·미반환 의도 정황 입증 부족으로 나뉩니다. 이의신청에서는 처음 신청 때 부족했던 자료, 특히 임대인의 자력 부족이나 다른 임차 피해 정황을 보강하는 것이 핵심입니다.

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자주 묻는 질문

Q. 전세사기피해자법은 언제까지 적용되나요?

전세사기피해자 특별법은 2023년 6월 시행된 한시법이었으나 2025년 개정으로 적용 기간이 연장돼 2027년 5월 31일까지 적용됩니다.

Q. 확정일자를 받지 못했다면 지원받을 수 없나요?

확정일자 미취득자도 ‘피해자등’ 분류로 일부 지원을 받을 수 있습니다. 다만 확정일자·전입신고에 따른 우선변제권이 없으면 배당 단계에서 보증금 회수 가능성이 낮아지므로, 피해자 결정을 통한 경·공매 유예나 우선매수권 활용이 더 중요해집니다.

Q. 신청에 별도 비용이 드나요?

신청 자체에는 별도 비용이 들지 않습니다. 결정을 받으면 경·공매 유예, 우선매수권, 금융·세제 지원 등 패키지 지원으로 연결됩니다.

Q. 이미 최우선변제금으로 보증금 전액을 받을 수 있어도 신청해야 하나요?

보증가입 임차인이 반환보증에 가입했거나 최우선변제로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있는 경우는 적용 제외 대상이 될 수 있습니다. 본인 상황이 어디에 해당하는지는 관할 시·도 상담 창구에서 사전에 확인하는 것이 안전합니다.

전세사기 피해는 한 번 발생하면 보증금 회수부터 새로운 거주지 마련까지 여러 단계에서 어려움을 겪게 됩니다. 특별법상 지원 제도를 적극적으로 활용하면 경·공매 유예, 우선매수권, 저리 대출 등 실질적인 도움을 받을 수 있으니 요건에 해당한다면 빠르게 신청 절차를 시작하는 것이 좋습니다. 최신 신청 방법과 서류는 전세사기피해자 지원관리시스템에서 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

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