부동산 중개보수 계산법, 월세는 100과 70을 구분하세요

계약서에 도장을 찍고 나서야 “복비가 이렇게 나온다고요?”라는 말이 나옵니다. 중개보수는 법으로 정해진 상한요율 안에서 협의해 정하는 금액입니다. 고정 가격이 아니라 상한이 있는 구조라는 점을 알면 대화가 달라집니다.

기본 구조 — 거래금액 × 상한요율

중개보수는 거래금액에 구간별 상한요율을 곱해 계산합니다. 구간마다 한도액이 따로 정해진 경우도 있어, 계산값이 한도액을 넘으면 한도액이 적용됩니다.

주택 매매·교환

• 5,000만 원 미만 — 0.6%, 한도 25만 원
• 5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만 — 0.5%, 한도 80만 원
• 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 — 0.4%
• 9억 원 이상 — 구간별로 0.5% 이상의 요율이 적용되며 금액대가 올라갈수록 상한요율도 올라갑니다

주택 임대차

• 5,000만 원 미만 — 0.5%, 한도 20만 원
• 5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만 — 0.4%, 한도 30만 원
• 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 — 0.3%
• 6억 원 이상 — 구간별 상한요율 적용

요율은 지자체 조례로 정해집니다. 큰 틀은 같지만 세부 구간과 한도는 시·도별로 차이가 있을 수 있어, 거래 지역의 조례를 기준으로 확인해야 정확합니다.

월세는 계산식이 다릅니다

월세 거래는 보증금만으로 계산하지 않습니다.

거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)

다만 이렇게 계산한 금액이 5,000만 원 미만이면, 곱하는 수를 100이 아닌 70으로 바꿔 다시 계산합니다. 소액 월세에서 보수가 과도해지는 것을 막기 위한 장치입니다.

예시

보증금 1,000만 원 / 월세 50만 원인 경우

• 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원 → 5,000만 원 이상이므로 그대로 적용
• 6,000만 원 × 0.4% = 24만 원 (한도 30만 원 이내)

보증금 500만 원 / 월세 30만 원인 경우

• 500만 + (30만 × 100) = 3,500만 원 → 5,000만 원 미만이므로 70을 적용
• 500만 + (30만 × 70) = 2,600만 원
• 2,600만 원 × 0.5% = 13만 원

누가 얼마를 내나

매도인과 매수인이 각각 중개보수를 부담합니다. 임대차도 임대인과 임차인이 각각 냅니다. 즉 위 계산식으로 나온 금액은 한 사람이 내는 금액입니다. 중개사 입장에서는 양쪽에서 받게 되는 구조입니다.

지급 시기는 별도 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 통상 잔금일에 지급합니다.

협의가 가능한 이유

법에 적힌 것은 상한입니다. 그 아래에서 얼마로 할지는 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 그래서 계약 전 단계에서 요율을 미리 이야기하는 것이 정상적인 절차입니다.

• 중개보수 요율표 게시 의무 — 사무소에 요율표를 게시하도록 되어 있습니다
• 중개대상물 확인·설명서와 함께 보수 금액을 사전에 명확히 하세요
• 상한을 초과해 받는 것은 위법이며, 초과분은 반환 청구 대상입니다

추가로 청구될 수 있는 비용

중개보수와 별개로 실비가 청구될 수 있습니다. 권리관계 확인에 드는 비용이나 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 실비 등입니다. 실비는 실제 지출 증빙이 있어야 하며, 명목만 붙인 추가 요구는 거절할 수 있습니다.

또한 오피스텔은 요건에 따라 주택 요율이 아닌 별도 요율이 적용되고, 상가·토지 등 주택 외 중개는 0.9% 이내에서 협의하는 구조입니다. 오피스텔 계약 때 요율 다툼이 잦은 이유가 여기 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약이 깨지면 보수를 내야 하나요?

중개의뢰인의 귀책으로 계약이 해제된 경우 중개사가 보수를 청구할 수 있습니다. 중개사의 고의·과실로 무효·취소·해제된 경우에는 청구할 수 없습니다.

Q. 부가세는 별도인가요?

중개사가 일반과세자라면 부가가치세가 별도로 붙습니다. 간이과세자는 다릅니다. 사전에 확인하세요.

Q. 현금영수증을 요구할 수 있나요?

발급 대상 거래라면 요구할 수 있습니다. 소득공제 자료가 됩니다.

Q. 전세 6억 원이면 요율이 어떻게 되나요?

6억 원 구간부터 상한요율이 올라갑니다. 조례 기준표로 정확히 확인해야 합니다.

Q. 초과 청구를 당했다면요?

영수증과 계약서를 갖춰 관할 시·군·구 부동산 관련 부서나 한국공인중개사협회에 신고할 수 있습니다.

정리하며

중개보수에서 기억할 것은 세 가지입니다. 상한이지 정가가 아니라는 점, 월세는 100 또는 70을 곱해 환산한다는 점, 그리고 매도·매수가 각각 부담한다는 점. 계약서에 서명하기 전에 금액을 숫자로 못 박아 두면 잔금일에 다툴 일이 없습니다.